Tirar tabiques sin licencia puede salirte muy caro: sanciones que llegan a varios miles de euros y, en casos graves, obligación de devolver el inmueble a su estado original. Antes de empezar cualquier reforma en Santander, conviene tener claro qué tipo de trámite necesitas.
Los tres tipos de trámites en Santander
1. Licencia de obra mayor
Necesaria cuando: tocas estructura (tirar muros de carga), modificas fachada o cubierta, cambias el uso del inmueble (vivienda a local o viceversa), modificas la distribución cambiando habitaciones de sitio, amplías o reduces metros, o haces obras de envergadura.
Plazo de tramitación: 2-4 meses. Requiere proyecto técnico firmado por arquitecto o ingeniero, dirección de obra y certificado final. Tasa municipal proporcional al presupuesto.
2. Declaración responsable
Es lo más habitual en reformas interiores. Vale para: cambiar suelos, alicatados, sanitarios, mobiliario, distribución de tabiques no estructurales, sustitución de instalaciones (fontanería, eléctrica, gas) sin cambio de potencia, sustitución de carpintería interior y exterior siempre que no afecte a fachada protegida.
Plazo: tramitación inmediata (puedes empezar en cuanto presentas la documentación). Tasa proporcional al presupuesto. Necesita memoria valorada y, en algunos casos, certificado técnico.
3. Comunicación previa o sin trámite
Para obras menores: pintar, cambiar grifería sin tocar saneamiento, sustituir un electrodoméstico, pequeñas reparaciones. No requiere licencia ni declaración.
Cómo saber qué trámite necesitas
Estas son las preguntas clave que te tienes que hacer:
- ¿Tocas algún muro de carga o estructura? Sí → licencia mayor. No → sigue.
- ¿Cambias fachada, ventanas exteriores en edificio protegido o cubierta? Sí → licencia mayor.
- ¿Modificas distribución (mueves tabiques) o uso? Sí → licencia mayor.
- ¿Tocas instalaciones cambiando potencia eléctrica o ampliando saneamiento? Sí → licencia mayor.
- ¿Reformas interior cambiando solo acabados, sanitarios e instalaciones a misma potencia? Declaración responsable.
- ¿Solo pintas o haces reparaciones puntuales? Comunicación previa o nada.
Quién se ocupa de tramitarlo
En reformas integrales lo gestionamos nosotros como parte del proyecto. Te pedimos los datos del propietario (DNI, nota simple del inmueble, IBI), redactamos memoria, presentamos en el Ayuntamiento de Santander y te avisamos cuando está. Si necesita proyecto técnico (licencia mayor), coordinamos con un arquitecto colegiado.
Cuánto cuesta la tramitación
- Declaración responsable · Tasa municipal del 1-2 % del presupuesto de obra. Memoria valorada incluida en presupuesto si nos contratas.
- Licencia mayor · Tasa municipal del 4 % del presupuesto. Proyecto técnico arquitecto: 1.500-3.500 € según envergadura. Dirección de obra: similar al proyecto.
- Tasa contenedor · 30-100 € según días y zona.
Qué pasa si haces obra sin licencia
Si te pillan (lo más habitual: queja de un vecino, inspección del Ayuntamiento), te paralizan la obra y abren expediente sancionador. La multa va de unos cientos de euros para infracciones menores hasta varios miles para obras estructurales sin licencia. En casos graves, obligación de demolición. Y aunque no te pillen ahora, una compraventa futura puede pillarlo en la nota simple actualizada y bloquearte la operación.
Conclusión
La tramitación no es opcional, pero tampoco es complicada si la haces bien. En la mayoría de reformas interiores en Santander basta con declaración responsable y la gestionamos nosotros. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, llámanos y te orientamos.
